地产首富已超李嘉诚，但越南楼市的狂欢突然退潮

越南街头景象 房产狂飙，骤然散场。 记者丨赖镇桃 编辑丨和佳 陈晓平 越南地产股，最近跌入“至暗时刻”。 截至10月9日，越南热门地产股继续探底。年初至今，越南最大房企Vinhomes市值，已跌去约48%。 知名地产商An Gia、TTC Land、西贡房地产公司的股价，一年内普跌达50%～60%，股价来到2022年越南楼市危机以来的最低位。 去年， 越南还是全亚洲楼市增速最快的国家，一年内上涨48.75% ；今年，货币政策周期逆转，全球流动性收紧，当地房地产再被逼入困境。 越南热门地产股继续探底 在这个GDP以年均8%增速狂奔的国度，很多人快速创造财富，都离不开“土地”。有当地专家提及，越南12000多名百万富翁中，90%的人投资房地产。 越南首富范日旺，从建小区、别墅、度假区到建医院、学校、商圈，打造出包圆“越南人一生”的商业帝国。哪怕大跌后，其控制的Vinhomes的市值， 仍在200亿美元以上，超过李嘉诚控制的长实集团 ，也高过日本地产巨头住友不动产。 现在，流动性的“逆风”吹来，越南楼市的狂欢还会持续吗？ 1 翻倍飙涨 “河内到处都在建房子。” 无论你是刚落地越南，还是已在当地生活多年，走在越南首都，都会不自觉这样感慨。 21记者以投资客身份，走进河内Vinhomes的一家中介时，销售言简意赅地说：“你从打好地基、周围还很荒凉的时候就买入，等房子建好，就能赚到丰厚回报。” 她一边说，一边指着门外的Vinhomes联排别墅，“四五年前，买一栋这样的别墅，只要60亿到70亿越南盾， 现在涨到了230亿到250亿越南盾（约合600-650万人民币） 。” 越南建筑工人 几百米开外，Vinhomes开发的高端小区Ocean Park，中介个人在2023年购买了小区里一套两居室，面积为67.5平方米，当时买入价将近30亿越南盾，现涨到50多亿越南盾，即超过130万人民币。 来得早的中国中介，亲历了这一波楼市疯涨。 薛超是越南首望地产的总经理，早年他在海外留学，双修经济学和工程专业，毕业后就顺势做起澳大利亚、欧洲的海外地产销售，入行不久就摸到了天花板，他把目光转向东南亚。 越南首富范日旺，其地产业务估值已超长实集团 2019年初，薛超选择来越南发展，他感觉像是抽中了“时代的奖券”。 那一年，河内的每平方米均价，大约6000～7000元人民币，薛超和河内很多开发商聊，对方都认为，房价触顶了，薛超觉得这只是“前奏”，“那时河内的房价，还只有胡志明市的一半，首都房价怎么会只有经济中心的一半呢？” 不信邪的薛超，在河内开设办公室，当初经手的楼盘项目， 现在卖到2万人民币一平，价格基本翻了3倍 。 “从2021年到2026年，河内的房地产价格大概涨了50%到60%；如果从2017年算起，到现在则已暴涨了300%。”一位本地中介，这样告诉21记者。 河内随处可见在建的楼盘项目 赖镇桃/摄 河内的涨势，几乎领跑整个越南。 胡志明市起飞更早，世邦魏理仕（CBRE）数据显示，2021年至2026年间，该市一手公寓价格年均上涨约14%，二手市场价格年均涨幅约为12%。 两个核心城市，只是越南楼市热潮的一个缩影。 据《全球房地产指南》（Global Property Guide）的统计，2025年，越南房价一年内上涨48.75%（经调整通胀）， 增速领跑全亚洲 ；过去五年，越南楼市的涨幅达到103%。 在越南，许多市民的住房成本是家庭年收入的30倍以上，远高于国际可负担性基准的3-8倍；戴德梁行的估算更夸张，一个典型的双收入家庭，需要50-85年的储蓄，才买得起一套房。 2 狂欢骤停 越南楼市的飞涨，和买房的狂热互相映衬。 在越南人的传统观念中，你拥有多少地和房子，经常决定了外人眼中你的社会地位和财富。同时，越南人的投资渠道比较有限，股市的赚钱效应也一般。 房子和黄金，成为越南人眼里更熟悉的“硬资产”。 在越南楼市的上行期里，买房的狂热近乎股市打新——经济适用房开售秒空，大城市的中高端楼盘要线上下定、摇号。 “ 几乎十几个人抢一套房，没有户型、楼层可选，摇中就是赚到 。”越南首望地产胡志明销售负责人钟佩君告诉21记者。 淘金越南楼市的，还有许多中国人。 钟佩君是越南华人的后代，这几年才开始卖房，她也有些出乎意料：房子竟然比她想象中更容易卖。“一些中国买家过来逛一圈，就决定下定了，我都不用怎么一再推销和反复沟通。” 胡志明市二手房挂牌2万多人民币/m²的中高端小区 赖镇桃/摄 Vinhomes接待记者的中介也说，来找她买房的中国买家，占很大一部分，除了河内，靠近中国口岸的芒街、旅游资源丰富的下龙湾，以及承接大量中企投资的海防，都是热门市场。 只是，越南楼市之火，今年突然遭遇了一阵冷风——导火索还是年初爆发的中东冲突。 能源进口价格火箭般飞升，快速消耗越